ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АВАРИЙНЫХ ДОМАХ.

Настоящая статья посвящена вопросам как признания домов аварийным, так и спорам, возникающим после признания домов таковыми. В статье сделан анализ судебной практики, связанной с обжалованием решений межведомственной комиссии и органов власти по признанию домов аварийными и непригодными для проживания. Автор уделяет внимание и вопросам экспертиз, проводимых по делам названной категории, а также компетенции экспертов.

Ключевые слова: аварийный дом, межведомственная комиссия, обжалование решение межведомственной комиссии, процедура признания дома аварийным, судебная экспертиза, выкупная цена, компетенция экспертов.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ), установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (далее Положение), действие которого распространяется находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от форм собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Законность п. 47 абзаца 2,3; п. 49; п.12; п. 33 абзац 3; п. 30; п. 45 подпункта «д»; п. 47 подпункт 7 абзац 7; п. 6 абзац 1; п. 41 абзац 2 Положения была предметом рассмотрения Верховным судом Российской Федерации [5]. Верховным судом был признан недействительным только п. 30 Положения [6].

Оценка соответствия помещения, установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения непригодным для проживания, а также многоквартирных домов подлежащих сносу, относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Основаниями для выполнения межведомственной комиссии названных действий, является заявление собственника или заявление гражданина (нанимателя) либо заключение органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенных к их компетенции.

По результатам работы комиссия принимается одно из пяти решений, установленных пунктом 47 Положения.

Заключение, принятое в порядке п. 47 Положения, межведомственная комиссия передает в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления, который принимает решение и издает распоряжение, с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения нанимателей, в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Процедура принятия решения, включает в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения.

Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления может быть обжаловано в суд в порядке ст. 218 КАС РФ. Может быть обжаловано в суд и бездействие межведомственной комиссии. Как показывает судебная практика, судом, при рассмотрении дел этой категории, проверяется:

-не только соблюдение порядка принятия такого заявления, но соответствие выводов комиссии положениям нормативных актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещения для проживания;

-имело ли место принятие межведомственной комиссией решения о соответствии помещения, установленным требованиям;

-компетентен ли состав межведомственной комиссии: включены ли в ее состав представители органов, осуществляющих надзор в области санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной и иной безопасности, органа архитектуры; собственника жилых помещений, эксперты проектно-изыскательских организаций (юридические лица и индивидуальные предприниматели, являющиеся членами СРО проектировщиков и изыскателей).

Не подведомственны суду требования о признании квартиры непригодной для проживания, так как решение данного вопроса отнесено к компетенции межведомственной комиссии. В принятии таких исковых заявлений суды отказывают в порядке п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ.

Суд не вправе возложить на межведомственную комиссию обязанность в определенный срок, провести оценку соответствия помещения, установленных Положением требованиям, не разрешая его по существу.

Суд не вправе понудить межведомственную комиссию принять решение о признании дома не отвечающим требованиям, т.к. это является ограничением ее права на самостоятельное решение вопроса в пределах ее полномочий. Принятие межведомственной комиссией решения о признании дома непригодным для проживания является ее правом, а не обязанностью.

При признании решения межведомственной комиссии, не имеющего юридической силы и недействительной, у принявшего это решение, в соответствии с функциональными положениями, возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятие по нему нового решения.

Недопустимо предъявление исков о выселении с предоставлением гражданам другого помещения, если дом не был признан аварийным.

Собственник жилого помещения, которое признано аварийным и непригодным для проживания, вправе требовать у администрации изъятия помещения путем выкупа (ст. 32 ЖК РФ).

Собственнику изымаемого помещения может быть предоставлено более благоустроенное жилье, нежели изымаемое.

На орган местного самоуправления, принявшего решение о расселении аварийного многоквартирного дома, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены, изымаемого жилого помещения, но не по предоставлению жилого помещения, как -то следует из ст. 32 ЖК РФ [4].

Распоряжение о признании дома аварийным и подлежащим сносу не подлежит отмене, если оно издано в соответствии с действующим законодательством на основании технического заключения экспертной организации об аварийном состоянии дома, решения городской межведомственной комиссии, без нарушения прав заявителя (определение ВАС РФ от 25.01.2008г).

Исходя из положений ст. 226-227 КАС РФ содержание ответов уполномоченных органов может быть обжаловано в суд, в случае, если они нарушают права и законные интересы граждан, создают препятствия для дальнейшей защиты прав граждан (определение судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 06.07.2018г № 57-КГ-18-7).

У собственника изымаемого аварийного помещения оно может быть изъято либо путем выкупа либо согласованию с собственником ему может быть представлено другое помещение с зачетом его собственности в выкупную цену. В выкупную цену включаются: рыночная стоимость изымаемого помещения; убытки, связанные с изъятие помещения, в том числе и упущенная выгода; сумма компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт; рыночная стоимость доли вправе собственности на земельном участке под домом.

Собственник изымаемого жилого помещения не лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 18-КГ12-88).

При оценке потребительских свойств предоставляемой квартиры, помимо обстоятельств, перечисленных в статье 89 ЖК РФ, учитываются и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставления конкретным лицам, помещения (этаж, где расположена квартира; физическое состояние и состояние здоровья лица, которому будет предоставлена квартира; врачебный диагноз) [4].

Оценка соответствия здания в целом и его конструкций, как уже говорилось ранее, относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии.

При оценке соответствия находящего в эксплуатации помещения, установленным Положениям требованиям, проверятся его фактическое состояние. Оценка соответствия – прямое или косвенное определение соблюдения требований, предъявляемых к объектам. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и дома в целом, степени его огнестойкости, условия обеспечения эвакуации проживающих от пожара, санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам, содержащие опасные для человека факторы среды обитания человека.

При рассмотрении дел, связанных с вопросами оценки соответствия, как усматривается из судебной практики [4], подлежат выяснению следующие обстоятельства;

-соблюдена ли процедура проведения оценки соответствия помещения или дома в целом, требованиям, установленным Положениям (ст. 44);

- применялись ли межведомственной комиссией оборудование и инструменты, обеспечивающие определение и фиксацию объемно-геометрических параметров конструкций, дефектов на них, а также показатели факторов среды обитания человека, или оценка соответствия проводилась только визуально;

-имеется ли заключения органов государственного санитарно-эпидемиологического, пожарного и иного контроля в дома;

-имеется ли заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования ограждающих и несущих конструкций.

Заключения межведомственных комиссий по оценке соответствия несущих и ограждающих конструкций, составленные лишь на основании визуального их осмотра, без оборудования и инструментов, признавались судами недействительными. Межведомственная комиссия может использовать данные, полученные в ходе инструментального обследования, проектно-изыскательскими и экспертными организациями [4].

Процедура проведения оценки соответствия помещения требованиям Положения, установлена п. 44 Положения и включает в себя в том числе составление комиссией заключения в порядке, предусмотренном п. 47 Положения, составления акта обследуемого помещения и заключения на основании этого акта. Решение по итогам заседания межведомственной комиссии принимается соответствующего органа исполнительной власти, что отвечает требованиям ст. 12-14 ЖК РФ. Таким образом, полномочия по вынесению решения о признании обследуемого помещения непригодным для проживания, аварийным, на комиссию не возлагается, и комиссия не ограничена дачей рекомендаций по вопросу о признании обжалуемого помещения непригодным, вправе, в том числе указать на выявление основания для признания помещения подлежащим ремонту, как то предусматривает ст. 47 Положения [7].

Законодателем не предусмотренного иного порядка обследования частных жилых помещений, в целях определения дальнейшего проживания в них, не иначе как межведомственными комиссиями.

Возникают различные спорные ситуации и после признания дома аварийным, в частности:

Квартира, расположенная в ветхом жилом доме муниципальной собственности, находящиеся в аварийном состоянии, не могут быть предметом сделки купли-продажи. Такая сделка является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, т.к. совершенная сделка не соответствует ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (определение ВАС РФ от 28.12.2007г №16882\07 по делу А65-807\2007).

Сам по себе факт признания дома непригодным для проживания не является основанием для отказа в начислении и взимании платы на содержание и ремонт помещения, поскольку договор управления многоквартирным домом не расторгнут и не изменен, соответственно положения по обслуживанию общего имущества дома, оказанию коммунальных услуг не прекращены, более того ст. 153 и ч.4 ст. 154 ЖК РФ на граждан возложена обязанность вносит коммунальные платежи (определение Пермского краевого суда от 13.08.2012г по делу № 33-6973).

В законодательстве отсутствует указание на аварийность дома как основание для освобождения жильцов от оплаты услуг (определение Верховного суда Республики Коми от 29.072013г № 33-4012АП\2013).

Закон не исключает проведение ни текущего, ни капитального ремонта в домах, намеченных к капитальному ремонту, признании аварийными и подлежащими сносу (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019г по делу № А12-35633\2018).

Предоставление гражданам в связи со сносом другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилых условий с точки зрения безопасности. Предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и технически м требованиям, взамен непригодного для проживания, не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома (определение Верховного суда РФ от 06.02.2018г №А70-22).

Предоставление жилых помещений при переселении из аварийного жилого фонда носит компенсационный характер и его главная цель-обеспечить комфортное и безопасное проживание переселяемых граждан, уменьшение общей площади взамен жилого помещения при наличии письменного согласия гражданина на уменьшение не противоречит положениям ФЗ и не нарушает жилищных права переселяемых граждан [8].

При рассмотрении споров, связанных с аварийными дома, могут возникать вопросы, требующие применение специальных познаний, т.е. назначении и проведении судебных экспертиз.

В рамках судебных экспертизы по названной категории дел, на разрешение экспертов, могут быть вынесены следующие основные вопросы:

-существует ли опасность обрушения конструктивных элементов в жилые помещения;

-возникла ли реальная угроза жизни и здоровью проживающих в доме граждан;

-отвечает ли предлагаемое помещение уровню благоустроинности жилых помещений в условиях данного населенного пункта и другим параметрам, установленным ст. 89 ЖК РФ;

-соответствует ли представляемое помещение санитарно-эпидемиологической безопасности и гигиеническим нормативам (естественного освещения, инсоляции и т.д.);

-где находится предоставляемое помещение: в границах населенного пункта или муниципального округа?

-определить выкупную стоимость изымаемого помещения.

Недопустима постановка перед экспертом вопросов, выходящих за пределы их компетенции или вопросов, которые носят правовой характер, или вопросов, имеющие следующие формулировки: «имеется ли нарушение»; «виновен ли»; «совершил ли противоправные действия» и т.п.

В соответствии с п. 1 ст. 1, ст. 2 и ст. 12 федерального закона от 04.05.2011г № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее Закон) и принятыми для реализации Закона постановлениями Правительства РФ судебно-экспертная деятельность, а также деятельность по отбору проб нефтепродуктов, не отнесена к видам деятельности, подлежащим обязательному лицензированию. Об этом говорит и Верховный суд Российской Федерации указывая на то, что судебно-экспертная деятельность является процессуальным действием. Процессуальное законодательство связывает возможность привлечения лица в качестве эксперта для проведения экспертизы и дачи заключения с наличием у него специальных познаний в области науки, ремесла и искусства, а не с наличием лицензии (разъяснение Верховного суда Российской Федерации от 17.07.2002г (см. БВС РФ № 12 за 2002г с. 14); решение Верховного суда РФ от 23.06.2004г № ГКПИ 2004-738).

Федеральный закон от 27.12.2002г № 184-фз «О техническом регулировании» и постановление Правительства РФ от 01.12.2009г № 982 «О едином перечне продукции, подлежащей обязательной сертификации», не включают судебно-экспертную деятельность и деятельность по отбору проб, в перечень видов деятельности, подлежащей обязательности сертификации.

Уровень профессиональной подготовки судебного эксперта, как указал Верховный суд России, определяется частью 2 статьи 13 закона от 31.05.2001г № 73-фз «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Судебный эксперт, исходя из положений ст. 13 ГСЭД, должен иметь:

-гражданство Российской Федерации;

- высшее образование;

-диплом государственного образца о наличии у него дополнительного профессионального образования по конкретной экспертной специальности;

- допуск на самостоятельное производство экспертиз. Срок действия допуска – 5 лет.

При этом следует обратить внимание на следующее. В соответствии со ст. 76 ФЗ от 29.12.2012г № 273-фз «Об образовании в Российской Федерации» … лицам, успешно освоившим дополнительную профессиональную программу и прошедшим итоговую аттестацию, выдается… диплом о профессиональной переподготовку.

Приказом Минюста РФ от 27.12.2012г № 237 определен перечень и наименование экспертных специальностей.

Таким образом, компетенция должна соответствовать требованиям ст. 13 ГСЭД и подтверждена дипломами и свидетельствами, установленной формы.

Право экспертного учреждения выполнять судебные экспертизы, подтверждается Уставом экспертного учреждения, и иного его подтверждения, как-то лицензии или сертификаты, не требуется.

При этом следует отменить, что в соответствии с п. 8 ч.3 ст. 50 ГК РФ и ч. 1 ст. 24 ФЗ от 12.01.1996г № 7-фз «О некоммерческих организациях» некоммерческая организация может осуществляться виды деятельности незапрещенные законодательством Российской Федерации и соответствующие целям организации, которые предусмотрены учредительными документами.

Таким образом, экспертная организация, созданная в форме некоммерческой организации, вправе осуществлять только виды деятельности, указанные в учредительных документах. Это относится и к видам экспертиз.

Экспертное учреждение должно имеет ОКВЭД – 71.20.2 «Судебно-экспертная деятельность».

Применительно к делам, связанным с определением технического состояния вспомогательных и несущих конструкций, исходя из требований, определенных Положением, и судебной практики, юридические лица, от имени которых эксперты выполняют заключения, должны являться членами саморегулируемых организаций основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и проекты.

Размер возмещение ущерба за изымаемое помещение определяется на основании заключения эксперта. Определенная заключением эксперта стоимость возмещения вреда, является достоверной, разумной и обоснованной (определение Верховного суда РФ от 28.02.2019г № 306-ЭС19-711 по делу № А57-25295\2017).

При опровержении выводов эксперта, связанного с определением выкупной стоимости имущества, необходимо проверить по существу методы расчета оценки жилья, имеются и какие нарушения требований Федеральных стандартов оценки, в форме и содержании заключения в указанной части, и описание объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, к описанию конкретного объекта оценки, к самой методике расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, допущенные оценщиком при проведении судебной экспертизы, является ли информация, используемая оценщиком достоверной, достаточной и проверяемой. В решении суда должны быть указаны мотивы несогласия с заключение эксперта (определение Верховного суда РФ от 10.09.2019г №7-КГ19-1).

Используемая литература

1.Жилищный кодекс Российской Федерации

2.Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»

3.Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009г № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

4.Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу от 29.04.2014г

5. Решение Верховного суда РФ от 03.07.2019г; решение Верховного суда РФ от 16.05.2018г; решение Верховного суда РФ от 27.04.2018г; решение Верховного суда РФ от 13.07.2016г; решение Верховного суда РФ ОТ 15.06.2016г № АКГИ16-355; решение Верховного суда РФ от 16.09.2015г; решение Верховного суда РФ от 01.07.2013г № АКПИ13-593; решение Верховного суда РФ от 28.06.2012г № АПК12-801

6.Решение судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 03.02.2016 № АКПИ 15-1365.

7. Определение апелляционной коллегии Верховного суда РФ от 17.10.2019г №АПЛ\119-354

8. Письмо от 19.06.2018г № ОР-07\1134 ГК- Фонд содействия реформированию ЖКХ

9. Система Консультант-плюс