Обследование зданий - это комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта исследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта.

1.1. Определение аварийности здания;

1.2. Обследование зданий после реконструкции или перепланировке;

1.3. Определение необходимости проведения капитального ремонта

1.4. Обследование защитных сооружений гражданской обороны.

Определение аварийности здания

Обследование зданий после реконструкции или перепланировки

Обследование по определению необходимости проведения капитального ремонта

Обследование защитных сооружений гражданской обороны

Определение аварийности здания;

Аварийность дома - это правовой статус, который присваивается зданию, если его несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия) в значительной степени утратили безопасный запас прочности, появились опасные деформации, создающие риск обрушения.

Порядок признания дома аварийным или жилого помещения не пригодным для проживания закреплен в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006г.

Решение о признании дома аварийным принимает МВК, однако свое решение она основывает на заключении специализированной организации.

Согласно положениям действующего законодательства специализированная организация должна быть членом СРО проектировщиков и изыскателей; лицо подписывающие заключение должно быть включено национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и строительного проектирования (НОПРИЗ).

При проведении технического обследования должны применяться прошедшие проверку инструменты и оборудование, сертифицированные специальные программы.

Центр, как специализированная организация соответствует названным требованиям, наличие в собственности необходимых инструментов и оборудования, позволяют провести исследования и дать категоричные выводы по категории технического состояния (аварийное или нет).

При определении категории технического состояния применяются 4 метода (предельных разрушений, физического износа, эффективного срока службы, проверочного расчета), что исключает ошибочность выводов экспертов.

Основными критериями аварийности являются:

- опасные дефекты конструкции;

- дом расположен в опасном месте;

- невозможно обеспечить безопасное восстановление или перестройку;

- факторы среды обитания (шум, загрязнение воздуха, микроклимат) значительно превышают установленные нормативы.

В обследования технического состояния здания может выполняться визуальное, детальное и комплексное обследование.

Обследование зданий после реконструкции или перепланировке, а также при новом строительстве

В ходе таких строительных работ, как реставрация, капитальный ремонт, перепланировка, модернизация и переоборудование, могут меняться технико-эксплуатационные показатели как здания в целом, так и отдельных помещений.

Разница в названных видах работ проиллюстрирована в нижеприведенной таблице.

Вид	Цель	Объект	Разрешение на строительство	Законодательство
Реконструкция	Изменить параметры объекта или изменить, восстановить его несущие строительные конструкции. Исключение – замена на такие же детали, но более совершенные	Здания и сооружения	Нужно	п. 14 ст. 1 Гр.К РФ
Капитальный ремонт	Восстановить или заменить конструкции здания, его инженерных систем, коммуникаций. При этом основные технико-экономические показатели не меняются	Здания и сооружения	Не нужно	п. 14.2 ст. 1 Гр К РФ
Перепланировка	Изменить конфигурацию объекта.	Жилые и не жилые помещения	Не нужно	ч.2 ст. 25 ЖК РФ
Модернизация	Изменить технологическое или служебное назначение объекта повышенным нагрузкам или другими новыми качествами	Здание, сооружения, инженерные коммуникации	Не нужно	абз. 2 п. 2 ст. 257 НК РФ
Переоборудование (переустройство)	Установить, заменить или перенести инженерные сети или оборудование	Здания, жилые и нежилые помещения	Не нужно	ч.1 ст. 25 ЖК РФ

Для строительства нового здания требуется получения разрешения на строительство.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции не является основанием для признания такой постройки самовольной.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которого возник новый объект, однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения (п. 28 постановления пленума ВС РФ от 29.04.2010г № 10\22).

Новые, реконструированные и переоборудованные помещения могут быть предметом строительно-технической экспертизы, в рамках которой решаются вопросы:

1.о наличии отступлений от градостроительных и строительных норм и правил;

2.об угрозе жизни и здоровью граждан при дальнейшей эксплуатации здания (помещения);

3.о соответствии здания проектной документации (при ее наличии);

4.о соответствии здания документации градостроительного планирования;

5.об определении вида строительных работ (реконструкция, перепланировка (переоборудование));

6. о существенности выявленных нарушений. Существенными являются неустранимые нарушения, которые могут повлечь:

- уничтожение постройки;

- причинение вреда жизни и здоровью человека;

- повреждению имущества третьих лиц;

- препятствия владельцам соседних земельных участков в пользовании своими строениями;

-о пасность возникновения аварийной ситуации в эксплуатации здания или при движении транспортных средств.

Для проведения экспертизы предоставляют:

- здания (помещения), подвергшихся реконструкции (переоборудованию);

- технический паспорт на здание (помещение) до реконструкции;

- технический паспорт на здание (помещение) после реконструкции;

- проектная документация (при ее наличии);

- разрешение на строительство (при ее наличии);

- кадастровый паспорт на строение.

До выдачи заключения экспертизы выясняется следующая информация:

- вид разрешенного использования земельного участка;

- предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка;

- предельные (минимальные и максимальные) параметры разрешенного строительства (реконструкция, капитального ремонта)

- ограничения использования земельного участка и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Гр. Кодекса РФ).

Постройка будет считать созданной на земельном участка, не отведенном для этих целей, если он возводится:

- с нарушением правил целевого использования земельного участка (ст. 7 ЗК РФ);

- вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 Гр.К РФ, ст. 85 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ) (п. 2 постановления пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023г).

Определение необходимости проведения капитального ремонта

Правила СП 547.1325800.2025 устанавливают необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД) на основании результатов проведения обследования технического состояния МКД.

Техническое обследование МКД и определение физического износа, в соответствии с нормативными актами осуществляется специализированной организацией, которая должна быть членом СРО изыскателей и проектировщиков, а лицо, подписывающее заключение должен быть должно состоять в НОПРИЗе.

Центр и его специалисты соответствуют названным требованиям (см. раздел сайта «О Центре».

Оценка о необходимости проведения капитального ремонта МКД осуществляется:

- Цель 1: включение в программу капитального ремонта субъекта, где расположен МКД;

- Цель 2: изменение сроков капитального ремонта МКД.

Состав работ по обследованию МКД

1.Осмотр объекта, сбор и анализ проектной и исполнительной документации, ознакомление с конструктивными решениями, с документами об аварийных ситуациях, с решениями контрольных (надзорных) органов о необходимости устранения нарушений.

2. Визуальное обследование технического состояния конструктивных элементов и внутридомовых систем. Обследование проводится в отношении доступных для осмотра конструкций и систем, определенных техническим заданием.

3. Фотофикация выявленных дефектов.

4. Расчет физического износа в соответствии с СП 547.1325800.2025 Здание жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта.

5.Составление Заключения по результатам обследования с выводами и рекомендациями. Заключение оформляется в соответствии с приложением Б названного СП.

Стоимость технической экспертизы складывается из расчёта физического износа и объемов исследования.

Для определения величины физического износа конструктивного элемента здания, следует руководствоваться:

- СП 547.1325800.2025;

- СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003». Здания жилые многоквартирные»;

- СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».

Заявление об установлении необходимости проведения капитального ремонта МКД в уполномоченный орган, подает представитель многоквартирного дома. К заявлению, должны быть приложены:

- техническое заключение специализированной организации о необходимости проведения капитального ремонта с расчетов физического износа конструктивных элементов;

- протокол общего собрания собственников помещений в МКД о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в этом доме, утверждении перечня работ по капитальному ремонту (не менее 2\3 голосов собственников);

- предписание государственной жилищной инспекции о техническом состоянии конструктивных элементов. Для работы с региональным оператором при включении в план капитального ремонта вызывать инспектора ГЖИ не требуется!

- документы, подтверждающие объем фонда капитального ремонта, достаточный для обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме.

Для проведения исследования экспертам предоставляются:

- копия технического паспорта на дом;

- копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2,6,8);

- фото конструктивных элементов;

- предписание надзорных и контролирующих органов (при наличии).

Причины для переноса сроков капитального ремонта.

- строительные конструкции разрушена или находятся в предаварийном состоянии, капитальный ремонт не проводился, физический износ составляет более 51%.

- коммуникации изношены и находятся в предаварийном состоянии; физический износ составляет более 51%;

- капитальный ремонт за счет бюджетного финансирования не проводился.

Обследование защитных сооружений гражданской обороны

Защитные сооружения гражданской обороны (ЗС ГО) - это сооружения, предназначенные для укрытия людей, техники и имущества от опасностей, возникающих при ведении военных действий или в следствие этих действий, а также от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Согласно п. 4.1.3. Правил для проведения комплексных оценок ЗС ГО (утв. приказом МЧС России от 15.12.2002 № 583) и ГОСТ Р 42.4.03-2022 «Гражданская оборона. Защитные сооружения гражданской обороны. Общие требования» необходимо для проведения комплексных проверок привлекать организации, соответствующие требованиям законодательства, которые обязаны выдавать заключения с определением качественного состояния проверяемого оборудования и выдачей рекомендаций по его дальнейшему использованию по предназначению. К таким требованиям относятся членство специализированной организации в СРО проектировщиков и изыскателей; лицо подписывающие техническое заключение, должно быть включено в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и строительного проектирования (НОПРИЗ).

В ходе принятия на баланс, эксплуатации и постановки на учет ЗС ГО возникают вопросы, связанные с определением:

- их технического состояния и о возможности их дальнейшего использования в качестве ЗС ГО, с указанием проведения перечня необходимых мероприятий;

- разработкой паспорта Объекта ЗС ГО с указанием конструктивных характеристик и параметров систем жизнеобеспечения оборудования;

- разработкой задания на проектирование защитного сооружения, согласно приказа МЧС России от 15.12.2002г № 583.

ООО «Центр специальных экспертиз по Южному округу» соответствует заявленным требованиям, имеет сертификацию ISO, квалифицированный персонал, необходимые приборы и оборудование и опыт работ с объектами гражданской обороны с 2005 года, что позволяет ему давать технические заключения по названному комплексу вопросов, разрабатывать паспорт и задание на проектирование защитного сооружения гражданской обороны.

Комплексное техническое обследование и анализ существующего состояния ЗС ГО включает в себя:

- проведение обследования состояния строительных конструкций и инженерных систем ЗС ГО;

- проведение проверочных расчетов защитных свойств ЗС ГО;

- разработка технического заключения о соответствии/несоответствии ЗС ГО требованиям СП 88.13330.2022. Свод правил. Защитные сооружения гражданской обороны, СНиП 11-11-77*.

При обследовании ЗС ГО объектами рассмотрения являются следующие основные несущие конструкции: фундаменты, ростверки, фундаментные балки; стены, колонны, столбы; перекрытия и покрытия, в том числе балки, арки, плиты, прогоны; связевые конструкции, элементы жесткости; стыки, узлы, соединения и размеры площадок опирания.

Порядок проведения обследования ЗС ГО

Порядок проведения обследования ЗС ГО осуществляется в порядке, установленном для обследования объектов градостроительной деятельности (зданий, сооружений), и подразделяется на стадии.

Стадии обследования:

визуальное обследование;

детальное (инструментальное) обследование;

определение характеристик материалов бетонных и железобетонных конструкций;

определение характеристик материалов каменных конструкций;

• проверочный расчет конструкций;
• экономическое обоснование нецелесообразностивосстановления ЗС ГО;
• разработка технического заключения о состоянии ЗС ГО.

Визуальное обследование

Визуальное обследование проводится с целью предварительной оценки технического состояния строительных конструкций ЗС ГО по внешним признакам для определения порядка проведения его детального инструментального обследования.

При визуальном обследовании выявляются и фиксируются видимые дефекты и повреждения ЗС ГО, производятся контрольные обмеры, делаются описания, зарисовки, фотографии участков, составляются схемы и ведомости дефектов и повреждений с фиксацией их мест и характера. Проводятся проверки наличия характерных деформаций ЗС ГО и их отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и др.). Устанавливается наличие аварийных участков.

Предварительная оценка технического состояния строительных конструкций ЗС ГО определяется по степени повреждения и по характерным признакам дефектов. Зафиксированная картина дефектов и повреждений дает возможность выявления причин их происхождения.

Если при визуальном обследовании будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций ЗС ГО (колонн, балок, ферм, арок, плит покрытий и перекрытий и прочих), то проводятся обмерные работы и детальное (инструментальное) обследование ЗС ГО.

Обмерные работы

Обмерные работы проводятся с целью уточнения фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определения их соответствия проектным решениям или установления отклонений от проектных решений.

При обследовании конструкций, независимо от их материала, проводятся следующие обмерные работы:

• уточняются разбивочные оси ЗС ГО, его горизонтальные и вертикальные размеры;
• проверяются характеристики пролетов и шаг несущих конструкций;
• замеряются основные геометрические параметры несущих конструкций;
• определяются фактические размеры расчетных сечений конструкций и их элементов и проверяется их соответствие проектным решениям;
• определяются формы и размеры узлов стыковочных сопряжений элементов и их опорных частей, проверяется их соответствие проектным решениям;
• проверяются вертикальность и соосность опорных конструкций, наличие и местоположение стыков, мест изменения сечений;
• измеряются прогибы, изгибы, отклонения от вертикали, наклоны, выпучивания, перекосы, смещения и сдвиги конструкций;
• в железобетонных конструкциях определяются наличие, расположение, количество и класс арматуры, устанавливаются признаки и причины ее арматуры и закладных деталей, состояние защитного слоя;
• в железобетонных и каменных конструкциях определяется наличие трещин и измеряется величина их раскрытия;
• в металлических конструкциях проверяется прямолинейность сжатых стержней, наличие соединительных планок, состояние элементов с резкими изменениями сечений, измеряется фактическая длина, катет и качество сварных швов, размещение, количество и диаметр заклепок, болтов, наличие специальной обработки и пригонки кромок и торцов.

Детальное (инструментальное) обследование

Детальное (инструментальное) обследование и инструментальные измерения проводятся после обнаружения дефектов конструкций, снижающих их несущую способность, с целью уточнения технических характеристик расположения и шага в плане пролетов конструкций, размеров их поперечных сечений, высоты помещений, отметок характерных узлов ЗС ГО, расстояний между узлами и других показателей. По результатам этих измерений составляются план сооружения с фактическим расположением конструкций, разрезов сооружения, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Все результаты обследования сравниваются.

Определение характеристик материалов бетонных и железобетонных конструкций

Фактическая прочность бетона в конструкциях определяется неразрушающими методами или испытанием отобранных от конструкции образцов. Для проверки и определения системы армирования железобетонной конструкции (расположения арматурных стержней, их диаметра, толщины защитного слоя бетона) применяются:

• магнитный метод по ГОСТ 22904-93 «Конструкции железобетонные. Магнитный метод определения толщины защитного слоя бетона и расположения арматуры»;
• контрольное вскрытие бетона с обнажением арматуры для непосредственного замера диаметра и количества стержней, оценки класса арматурной стали по рисунку профиля и определения остаточного сечения стержней, подвергшихся коррозии.
• Размеры поврежденной арматуры и закладных деталей определяются по снимкам, полученным с помощью радиационного метода, или после вскрытия арматуры.

Определение характеристик материалов металлических конструкций

При обследовании металлических конструкций определяется качество стали в этих конструкциях, для чего по мере необходимости определяют ее следующие характеристики:

• марку стали, соответствие ее характеристик (свойств) стандарту на сталь этой марки и ее расчетным характеристикам или ее аналог в соответствии с действующими ГОСТами и ТУ на поставку металла;
• прочностные характеристики: предел текучести, временное сопротивление;
• пластичность: относительное удлинение и относительное сужение;
• склонность к хрупкому разрушению: величину ударной вязкости при различных температурах и в результате старения.

При отсутствии рабочих чертежей, сертификатов или при недостаточности содержащихся в них сведений при обнаружении в конструкции повреждений, которые могли быть вызваны низким качеством стали (расслой, хрупкие трещины и др.), а также при изыскании резервов несущей способности конструкций определение качества стали производится методом лабораторного исследования образцов, изготовленных из проб и отобранных из обследуемых конструкций.

Все данные сравниваются с проектными решениями ЗС ГО.

Определение характеристик материалов каменных конструкций

При разрушающих методах физико-механические свойства каменных материалов (прочность, плотность и др.) стен и фундаментов определяются испытанием образцов и проб, взятых непосредственно из тела обследуемой конструкции или из близлежащих участков, если имеются доказательства идентичности применяемых на этих участках материалов.

Отбор кирпича, камней и раствора из стен и фундамента производится из ненесущих (под окнами, в проемах) или слабонагруженных элементов или конструкций, подлежащих разборке и демонтажу.

Для оценки прочности кирпича, камней правильной формы и раствора из кладки и фундаментов отбираются целые, неповрежденные кирпичи или камни и пластинки раствора из горизонтальных швов.

Для определения прочности природных камней неправильной формы (бута) из фрагментов камней выпиливаются кубики с размером ребер 40-200 мм или высверливаются цилиндры (керны) диаметром 40-150 мм длиной, превышающий диаметр на 10-20 мм.

Прочность (марка) раствора кладки при сжатии, взятого из швов наиболее характерных участков стен, определяется в соответствии с требованиями ГОСТ 5802-86 «Растворы строительные. Методы испытаний».

Расчетное сопротивление каменной кладки принимается в зависимости от вида и прочности камня, а также прочности раствора, определенных в результате испытаний образцов, отобранных из конструкций и испытанных разрушающими методами в соответствии с действующими нормативными требованиями.

Особенности проверочного расчета конструкций

Особенности инженерно-геологических изысканий при обследовании ЗС ГО. Заключение по геолого-гидрологическому обследованию включает: системы режимных наблюдений за изменением состояния грунтов, уровней и состава подземных вод, наблюдения за развитием деструктивных процессов: эрозии, оползней, карстово-суффозионных явлений, оседания земной поверхности и др.

На основе сопоставления материалов проведенных изысканий с архивными данными необходимо установить произошедшие за период эксплуатации ЗС ГО изменения инженерно-геологических и гидрогеологических условий. Экономическое обоснование целесообразности/нецелесообразности восстановления ЗС ГО проводится с учетом полученных в ходе обследования фактических данных о состоянии ЗС ГО, прогноза стоимости восстановления и оценки необходимости сохранения ЗС ГО в локации ближайшего окружения.

Оценка технического состояния системы фильтровентиляции и герметичности защитного сооружения.

• проверка состояние системы фильтровентиляции путем внешнего осмотра всех агрегатов и устройств (вентиляторов, фильтров, герметических клапанов, клапанов избыточного давления, противовзрывных устройств, регенеративных установок, воздухозаборов, измерительных приборов), проверка правильности их установки в соответствии с требованиями инструкций заводов-изготовителей по их эксплуатации;

• оценка работоспособности промышленных вентиляторов - запуском электродвигателей, а электроручных - также и с помощью ручного привода. В системах, оборудованных расходомерами, проверка их исправности;

• проверка и оценка исправности технического состояния ФП и регенеративных патронов, предфильтров пакетных, фланцевых соединений фильтра с воздуховодом на герметичность, на наличие вмятин и других повреждений корпуса, закрашенных маркировочных надписей, наличие подставок;

• проверка и оценка исправности состояния клапанов избыточного давления;

• проверка и оценка исправности состояния герметических клапанов, вентиляторов и пускателей к ним;

• оценка и испытание сооружения на герметичность;

• оценка и испытание сооружения и систем воздухоснабжения на способность поддержания установленных величин избыточного давления (подпора) воздуха.