Актуальность темы исследования

Приватизация муниципального и государственного имущества, в том числе жилых и нежилых помещений, повлекла за собой множество собственников.

Действующее законодательство выделяет общее имущество (общую долевую собственность) принадлежащее собственником в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ и указанными отношениями подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Настоящая методика определения общего имущества собственников в здании разработана на основе действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практике, научных трудов и нормативно-технической документации, ранее проведенных экспертизах, в целях повышения качества производства экспертиз.

Цели и задачи исследования:

Целью методики является разработка модели решения задачи определения признаков общего имущества собственников в здании.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

• разработать общие принципы и задачи определения признаков общего имущества собственников здания;
• сформулировать критерии наличия у объекта экспертного исследования признаков общего имущества.

Объект исследования:

• помещения здания;
• техническая и правоустанавливающая документация на здание;

Используемые инструменты и оборудование:

• мерная рулетка;
• лазерный цифровой дальномер;
• цифровая видеокамера;
• процессор с программным обеспечением WINDOWS 7.0;
• многофункциональное печатающее устройство (принтер).

Используемые научные методы:

При производстве экспертиз по определению признаков общего имущества собственников в здании необходимо применять следующие научные методы:

• органолептический;
• документально-описательный;
• расчетный;
• метод сопоставления;
• идентификационный;
• классификационный;
• нормативистский;
• ретрологический;
• комплексный.

Типовые вопросы, выносимые на разрешение экспертов:

• расположены ли в спорном помещении инженерные коммуникации и иное, обслуживающие более одного помещения в здании, оборудование?
• предназначено ли спорное помещение для обслуживания более чем одного помещения в здании?
• определить организационное назначение помещения?
• определить размер доли собственников в общем имуществе здания (многоквартирного дома)?

Нормативная, техническая и методическая литература, используемая при проведении исследования:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации;

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации;

4. Земельный кодекс Российской Федерации;

5. Федеральный закон от 31.05.2001 г. № 73-фз «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

6. Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-фз «Технический регламент о безопасности задний и сооружений»;

7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

8. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

9. Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009г № 489-О-О;

10. Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 21.10.2009г №ВАС-12537/09;

11. Постановление от 23.07.2009г № 64 Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»;

12. СП 20.13130.2011, утвержденный приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010г № 787;

13. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;

14. СП 54.13130.2011 «Многоквартирные жилые дома»;

15. «Пособие по обследованию строительных конструкций зданий» ЦНИИПРОМЗДАНИЙ

16. Новый юридический словарь. М. 2006.

17. Е.Р. Россинская. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе. М. 2005.

18. А.Ю. Бутырин. Теория и практика судебной экспертизы. М. 2006.

Общие принципы методики:

Процесс экспертного исследования (последовательность действий эксперта):

Проведение экспертного исследования предполагает следующие, взаимосвязанные между собой, этапы:

1. Документальное исследование:

В качестве документов для производства экспертизы должны быть представлены:

• свидетельство о регистрации права;
• технический паспорт здания;
• проекты (типовые проекты), по которым возводилось здание;
• договора купли-продажи;
• план приватизации.

2. Органолептическое исследование.

3. Оценку, обоснование и формулирование выводов по поставленным вопросам;

4. Составление письменного заключения эксперта по форме и содержанию, установленными ст. 25 ФЗ от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Критерии (признаки) общего имущества собственников в здании:

Регулирование отношений собственников в помещении в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ (Постановление ВАС РФ от 23.07.09г № 64).

Законодательство (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ) к общему имуществу собственников многоквартирного дома (здания) относит:

• помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещение в данном здании оборудование(технические подвалы);
• иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

Таким образом, исследованием надлежит установить функциональное назначение помещений.

Определение функционального назначения помещений целесообразно рассматривать в контексте с понятийным аппаратом.

Под лестничной площадкой понимают — пространство внутри здания, сооружения, как правило, с остекленными или открытыми наружными проемами, предназначенные для размещения лестниц.

Лестницы — функциональный и конструктивный элемент, обеспечивающий вертикальные связи между этажами здания.

Холлы — большое помещение, предназначенное для отдыха и ожидания.

Лифты — устройство, предназначенное для транспортировке людей и (или) грузов в зданиях (сооружениях) с одного уровня на другой в кабине, перемещающейся по жестким направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15 градусов.

Шахта лифта — пространство, в котором перемещается кабина, противовес и (или) уравновешивающее устройство кабины.

Коридор — проход соединяющий отдельные части квартиры, здания.

Чердаки — пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами перекрытием верхнего этажа.

Подвалы — помещения, расположенные под всем зданием или его частью ниже планировочной отметки земли.

Крыша — верхняя ограждающая конструкция. Состоит из несущей части (стропила, фермы, панели и др.) и кровли.

Технический этаж — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средних частей здания.

Несущие конструкции — строительные конструкции, воспринимающие нагрузки и воздействия и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции, предназначенные для изоляции внутренних объемов в зданиях и сооружениях от внешней среды или между собой с учетом нормативных требований по прочности, теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции, воздухопроницаемости, звукоизоляции, светопрозрачности и т.д.

Под механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием понимают совокупность механизмов, машин, устройств, приборов, необходимых для поддержания жизнедеятельности здания, в целях использования его по целевому назначению.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г № 491, в состав общего имущества включаются:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящее из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвления от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического и санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитов и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Анализ законодательства (ЖК РФ, ГК РФ), Постановления Правительства РФ, судебно-арбитражной практики, в сопоставлении с используемым при выполнении экспертизы понятийным аппаратом, позволяет выделить совокупность признаков свойственных общему имуществу многоквартирного дома (здания):

• функционально-целевое назначение помещений, конструкций и оборудования, определенное законодательством;
• спорное помещение предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного дома (здания);
• наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения;
• является ли спорное помещение техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, для его эксплуатации и контроля;
• спорное помещение не предназначено для самостоятельного использования.

Определение доли собственников в общем имуществе дома (здания):

В соответствии с Постановлением от 23.07.2009г № 64 Высшего Арбитражного суда РФ ... собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Документальным и органолептическим исследованиями надлежит установить:

• общую площадь всего многоквартирного дома (здания);
• площадь, находящаяся в пользовании собственников помещений;
• размер долей собственников помещений.

Расчет размера доли в праве общей собственности на общее имущество определяется по следующей формуле:

Пс = (По — Поп) Д + Поп/Н, где

Пс — площадь помещений, предоставленных в пользование собственнику,

По — общая площадь строения,

Д — доля собственника,

Поп — площадь помещения общего пользования,

Н — количество собственников, пользующихся зданием.