Актуальность темы исследования.

В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

• объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе ( земля, участки недр, обособленные водные объекты);
• объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.);
• объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Настоящая методика определения признаков многоквартирного дома разработана на основе действующего законодательства, сложившейся судебно- арбитражной практике, научных трудов и нормативно- технической документации, основываясь при этом на специальных познаниях в области строительной и оценочной деятельности, ранее проведенных экспертизах, в целях повышения качества производства экспертиз.

Цели и задачи экспертного исследования. Целью методики является разработка модели решения задачи определения признаков многоквартирного дома.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

• разработать общие принципы решения задачи, определения признаков многоквартирного дома;
• сформулировать критерии наличия у объекта экспертного исследования признаков многоквартирного дома;

Объект исследования: строение; технический паспорт строения; проектная и техническая документация на строение и коммуникации.

Используемые научные методы.
При производстве экспертиз по определению признаков многоквартирного дома необходимо применять следующие научные методы:

• документально-описательный;
• органолептический;
• расчетный;
• синтезирующий;
• идентификационный;
• классификационный;
• атрибутивный (в целях установления свойств объекта);
• нормативистский (установления соответствия или несоответствия чего-либо специальным правилам);
• актуалистические (в ходе которых устанавливается действительное положение вещей);
• оценочный.

Нормативная, механическая, справочная, методическая литература, используемая при проведении исследования.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации;

3. Земельный кодекс Российской Федерации;

4. Федеральный закон от 31.05.2001 г. № 73-фз «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

5. Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-фз «Технический регламент о безопасности задний и сооружений»;

6. Постановление Правительства РФ от 20.05.1999 г. № 554 «О мерах по реализации федерального закона «О наименованиях географических объектов»»;

7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

8. СП 42.13330. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция. СНиП 2.07.01-89*;

9. СП 54.13330.2011 «Многоквартирные жилые дома»

10. Новый юридический словарь. М. 2006.

11. Е.Р. Россинская. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе. М. 2005.

12. А.Ю. Бутырин. Теория и практика судебной экспертизы. М. 2006.

13. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного строительства».

Используемое оборудование, инструменты и материалы.

1.Измерительный инструмент:

-дистанционный лазерный измеритель Hilti PD 5;

-мерная лента (рулетка) с ценой деления 1мм, длиной 10м, 30м.

2.Фиксирующие инструменты и материалы:

-цифровой фотоаппарат FUJIFILM AX550.

3.Оборудование:

-многофункциональное устройство с функцией лазерного принтера «hp»;

-персональный компьютер с установленной операционной системой «Windows XP»;

Выносимый на разрешение экспертов вопрос.

- обладает ли строение, расположенное по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая, дом 100 признаками многоквартирного дома?

Общие принципы методики.

Процесс экспертного исследования (последовательность действий эксперта).

Проведение экспертного исследования предполагает следующие, взаимосвязанные между собой, этапы.

1.Документальное исследование.

В качестве документов для производства экспертизы должны быть представлены: технический паспорт строения; проектная и иная техническая документация на строение и коммуникации.

Устанавливаются также: дата возведения строения, функциональное назначение помещений, расположение и способ прокладки инженерных сетей (электроснабжения, газоснабжения, системы горячего и холодного водоснабжения, системы предупреждения и пожаротушения, водоотведение), расположение технического оборудования (насосные установки, силовые агрегаты лифтов и прочие), производится осмотр технических, чердачных, цокольных и подвальных помещений.

2.Органолептическое исследование.

В ходе органолептического исследования устанавливают:

1.Объектом исследования является: многоквартирный жилой дом литер «Б,», расположенный на земельном участке, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, дом 100.

Кадастровый номер здания – .

2.Арифметически-геометрические размеры земельного участка, на котором расположено исследуемое строение по периметру –

3.Здание является 4-х этажным с цокольным этажом и мансардой, сложной формы, 1956 года постройки.

4.Земельный участок, на котором расположено исследуемое строение находится на территории – Ж-1 – зона жилой застройки выделенной для обеспечения правовых условий формирования кварталов индивидуальной жилой застройки, многоквартирной мало- и среднеэтажной застройки .

5.Расстояния от исследуемого здания до:

-соседних строений –

-по правой меже

-по левой меже –

-по тыльной меже-

6.Наружные стены многоквартирного жилого дома литер «Б» - железобетонные монолитные с кирпичным заполнением. При осмотре повреждений и деформаций, свидетельствующих о снижении несущей способности не выявлено.

7.Перегородки – внутренние стены, воспринимающие нагрузки только от собственного веса и ветра в пределах одного этажа - кирпичные.

8.Перекрытие: чердачное – деревянное, междуэтажное – железобетонное сборно-монолитное, надподвальное перекрытие – железобетонное сборно-монолитное. При обследовании трещин, прогибов и разрушений, свидетельствующих о снижении несущей способности не выявлено.

9.Полы – цементная стяжка.

10.Крыша – металлочерепица.

11.Оконные и дверные проемы – металлопластиковые.

12. Санитарные и электротехнические устройства:

- водоснабжение – от городской сети,

- канализация – от центральной сети,

- электроснабжение – скрытая электропроводка от городской сети,

- газоснабжение – сетевое.

2.1 . Лиц, присутствующих при осмотре, их Ф.И.О., должностное и процессуальное положение.

2.2. Фактические исходные данные:

- место расположение объекта – Ростовская область, город Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая, дом 100;

- год постройки 1956;

- жилой дом на 32 квартиры.

3.Оценка, обоснование и формулирование выводов по поставленному вопросу.

Критерии (признаки) многоквартирного дома. Экспертное исследование проводится по результатам системного анализа объекта экспертного исследования.

Жилым домом признается индивидуально – определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Анализ действующего законодательства и нормативно- технических актов, судебно – экспертной практики позволяет выделить признаки, свойственные индивидуальным (одноквартирным) и многоквартирным домам.

Согласно приложения Б (обязательному) СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» домом жилым одноквартирным признается дом, предназначенный для проживания одной семьей и связанной с ней родственными узами и иными близкими отношениями.

Одноквартирному дому свойственны следующие признаки:

1) Малоэтажность застройки (до трех этажей);

2)Все помещения предназначены для проживания граждан;

3)Один собственник помещения;

4) Все помещения связаны единой системой отопления, вентиляции, имеют один ввод и подключение к внешним сетям централизованной инженерной системы;

5) Сблокированная группа помещений нет имеет самостоятельного выхода на земельный участок, прилегающий к дому;

6) Сблокированная группа помещений не имеет отдельного выхода в места общего пользования;

7) Объемно- планировочное решение дома соответствует требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».

8) Отсутствие в сгруппированных помещениях отдельных приборов учета электро-, тепло-, газо-, водоснабжения;

9) Отсутствие в сблокированных помещениях удобств, обеспечивающих возможность их использования в качестве жилых помещений (квартир).

В соответствии с Постановлением Правительства в РФ № 47 от 28.01. 2006 г.многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ квартирой признается структурно- обособленное помещение общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (т. е. кухни, ванной и туалетной комнаты; приборов для приготовления пищи).

Многоквартирному дому свойственны следующие признаки:

1) Состоит из двух и более квартир;

2)Каждая квартира имеет самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме;

3)В каждой квартире (сблокированной группе помещений) имеются как жилые помещения, так и вспомогательные ( кухня, ванная и туалетная комнаты, отопительно-варочные приспособления). Помещения предназначены для удовлетворения нужд, связанных с проживанием граждан в таком обособленном помещении.

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит требований, предъявляемым к максимально-минимальным площадям как одноквартирного, так и многоквартирного дома, т.е. названные виды домов могут быть любой площади. Ограничения существуют к жилым и нежилым помещениям квартир (минимальные размеры жилых комнат, кухонь, ванн, туалетов).

Таким образом, основным квалифицирующим признаком многоквартирного дома является две и более изолированных квартир в нем. Остальные признаки являются дополнительными, помогающими определению количества квартир в строении.

4.Составление письменного заключения эксперта, по форме и содержанию установленному ст.25 ФЗ от 31.05.2001 г. №73-ФЗ « О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации.»